高島屋・任天堂…関西で歴史的建物が続々とホテルに

日経クロストレンド

昭和初期に松坂屋大阪店として建築された「高島屋東別館」が宿泊施設に生まれ変わった
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関西空港への特急列車が発着する南海なんば駅から徒歩10分。「なにわの台所」として観光スポット化している「黒門市場」や、秋葉原と並び今やサブカルチャーの発信地となった電気街「でんでんタウン」から至近の場所に、凝った装飾が施されたレトロなビルがある。大手百貨店の高島屋が保有する「高島屋東別館」で、1928年(昭和3年)建築の歴史的建造物だ。その高島屋東別館が2020年1月20日、フルリノベーションにより当時の雰囲気を残しつつ最新のサービスレジデンス「シタディーンなんば大阪」に生まれ変わった。

高島屋東別館は、もともとは高島屋ではなく、ライバルである松坂屋の大阪店。建物が面する堺筋は戦前、大阪屈指の繁華街として知られ、松坂屋のほか、三越や白木屋、高島屋が店を構えるメインストリートだった。ところが、37年に御堂筋が開通したことで、その地位を奪われ、徐々に衰退。66年に松坂屋大阪店は天満橋に移転した(その後04年に閉店)。

店舗移転後、高島屋が建物を取得。ただし同社は既に南海なんば駅直結の大阪店を運営していたことから、大半を店舗としてではなくオフィスビルとして50年以上利用してきた。地域のランドマークともいえる堂々とした外観を持ちながらも、多くの人が足を向ける施設ではなかった。

自社使用から収益を生む物件へ

風向きが変わったのは5年ほど前のこと。「自社のオフィスビルとして利用するだけでなく、収益を生む物件にできないか検討を始めた」と、高島屋で不動産戦略を担当する賃料管理室長の津積誠氏は話す。インバウンド需要が盛り上がる中で、メインテナントとして白羽の矢が立ったのが、シンガポールに本拠を置くサービスレジデンス大手のアスコット社だ。

サービスレジデンスとは、清掃や飲食などサービスが付帯した長期滞在型のアパートやホテルのこと。そのため、多くの部屋にキッチンや洗濯機などを設置している。日本ではビジネスパーソンの長期滞在需要がそれほど大きくないことから、ホテルとしてのライセンスも取得し、短期利用も積極的に受け入れるケースが多い。長期・短期両方の需要を取り込むことで、客室の稼働率が安定するという。

全室に電子レンジを完備。一部の客室にはキッチンや洗濯乾燥機も備える

もともと百貨店として建設された高島屋東別館を宿泊施設にすることは、高島屋、アスコット双方にとってメリットがある。高島屋の村田善郎社長は「大阪を訪れるインバウンド客に宿泊してもらい、歩いてすぐの大阪店で買い物してもらうことを期待している」と話す。シタディーンなんば大阪の宿泊客には、買い物の優待券などを提供するほか、将来的には免税手続きのワンストップサービス、買い上げ品のホテルへの配送サービスなどを検討しているという。

一方、アスコット側にとっては、昭和初期の百貨店建築に宿泊できるという唯一無二の体験が提供できる点が最大の魅力だったという。ロビーには百貨店で販売されているアパレルやジュエリーをイメージしたオブジェを配置。客室のデザインも高島屋の子会社である高島屋スペースクリエイツ(東京・中央)が担当し、建物がもともと百貨店であったことを感じ取れるインテリアにしたという。高島屋は日本のみならず、中国・上海やシンガポール、ベトナムのホーチミンでも店舗を展開。東南アジアでも一定の知名度があり、高島屋の歴史的な建築に泊まれる点を最大の武器にする戦略だ。

客室の壁面は洋服の型紙をイメージしたデザイン。一部の客室には、外観の特徴であるアーチ状の窓がある
チェックインカウンターはショーケースをイメージ。今後、実際に販売されている商品を展示することも検討しているという

そのための仕掛けとして重要な役割を持ちそうなのが、同時にリニューアルオープンした企業ミュージアム「高島屋史料館」だ。これまでも高島屋東別館内にあったが、「高島屋に関する資料の保存や管理が中心で、外部には積極的に発信してこなかった」(館長の飯田新吉氏)。今回のリニューアルでは、デジタル技術を取り入れた展示で子供から大人まで楽しめる内容に一新。また、受付のQRコードをスマホで読み取ると、資料や作品の解説を英語、中国語、韓国語で読むことができる仕組みも取り入れた。入館は無料で、新たな観光スポットになりそうだ。

デジタル技術を使ったインタラクティブな年表展示
案内係の制服や、歴代の包装紙の展示もある

関西で急増する「古い建物に泊まれるホテル」

歴史的な建築物をホテルにリノベーションすることは、欧米などでは一般的だが、日本ではあまり例がなかった。欧米と比べると歴史ある大規模な建築物が少ないうえ、改装には新築以上に手間がかかるからだ。アスコットの関係者によると、ホテルに転用するに当たっては、オフィスビルよりも厳しい防火基準をクリアするために、既存の壁を取り払う大掛かりな工事が必要だった。また、ホテルの客室を想定した窓の配置になっていないため、各部屋が微妙に形状が異なるという。

また高島屋東別館は国の登録有形文化財の指定を受けているため、建築当時の雰囲気を損ねないような配慮が求められた。例えば、ホテルではエレベーターでの移動がメインで階段は利用しないが、昭和初期の百貨店建築として大理石をふんだんに使った階段は重要な要素。そのため、上り下りはできないものの保存されることになった。このように客室としては使えない共用スペースが多く、建物の効率性はあまり良くない。

耐震補強やホテルへの転用、史料館のリニューアルも含め、高島屋が投じた総投資額は145億円に上る。

大理石が使われている階段。設計者が同じで同時期に建設された松坂屋上野店と雰囲気はよく似る

20年は、シタディーンなんば大阪に続き、歴史ある建造物をリノベーションしたホテルの開業が、京都で2つ控えている。

1つは、20年3月22日に京都市東山区に開業する「The Hotel Seiryu Kyoto Kiyomizu(ザ・ホテル青龍 京都清水)」。1933年に建築された「元京都市立清水小学校」の校舎を全48室のラグジュアリーホテルにリノベーションする。運営はプリンスホテル(東京・豊島)が行う。

「ザ・ホテル青龍 京都清水」は小学校の校舎や体育館をリノベーションしている(写真提供/NTT都市開発)

もう1つが、北米などに9施設を運営する新興ブランド「エースホテル」の日本進出第1号となる、4月16日に開業予定の「エースホテル京都」だ。京都市中京区に1926年に建築された「旧京都中央電話局」の局舎を利用した複合商業施設「新風館」に入居する。ホテルの大部分は著名建築家の隈研吾氏が設計した新築棟に位置するが、旧局舎を一部保存・改修した保存棟の2、3階にも客室が設けられる。

「エースホテル京都」が2、3階に入る「新風館」の保存棟(左手前)。奥は新築棟(パース提供/隈研吾建築都市設計事務所)

手間やコストがかかっても古い建物を活用するのは、他の建物では決してまねできない、その建物ならではの宿泊体験が武器になるからだ。特に関西ではインバウンド目当ての宿泊施設が乱立し、供給の過剰感が表面化。古いホテルほど、ハード面で劣勢に立たされている。古い建物をリノベーションしたホテルは、単に古いのではなく、その建物が持つ歴史的な背景を強みに変えているのがポイント。競争が激化するなか、新たな価値を提供する宿泊施設としてじわじわと増加していきそうだ。

京都ではさらに、帝国ホテルが1936年に建築されたホール「弥栄会館」をホテルとして再生する計画を発表済み。国内外でホテルやレストランを運営するPlan・Do・See(東京・千代田)は、昭和初期に建築された任天堂の旧本社ビル(京都市下京区)を全20室のホテルにリニューアルし、2021年夏にオープンさせる計画だ。奈良では、1908年(明治41年)に旧奈良監獄として建築され、2017年まで奈良少年刑務所として使われてきた建物をホテルとして活用するプロジェクトが、星野リゾート(長野県軽井沢町)の手によって進められている。

(日経クロストレンド 佐藤嘉彦)

[日経クロストレンド 2020年2月7日の記事を再構成]