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若手リーダーに贈る教科書

どうするマイホーム、これを知らなきゃ「負け組」に 長嶋修著 「不動産格差」

2017/7/1

 国内で1日に刊行される新刊書籍は約300冊にのぼる。書籍の洪水の中で、「読む価値がある本」は何か。書籍づくりの第一線に立つ日本経済新聞出版社の若手編集者が、同世代の20代リーダーに今読んでほしい自社刊行本の「イチオシ」を紹介するコラム「若手リーダーに贈る教科書」。今回の書籍は「不動産格差」。住宅ローン金利が歴史的な低水準にあるため、家を買うかどうか真剣に検討している人も多いだろう。そんな人に向けて不動産市場の未来を予測しながら、マイホームの「勝ち組」と「負け組」を分けるポイントを解説している。

◇  ◇  ◇

長嶋修氏

 著者の長嶋修氏は1967年生まれで、広告代理店や不動産デベロッパーなどで働いた経験があります。その後、不動産コンサルタントのさくら事務所を設立し、現在は代表取締役会長を務めています。著書に「『空き家』が蝕む日本」(ポプラ新書)などがあります。

■「どんな家でも資産」の時代は終わった

 会社での仕事ぶりが「一人前」と認められるようになると、上司や先輩に「家を買わないのか? そろそろいいんじゃないか」などと言われます。友人が新築マンションを買ったなどと聞けば、「自分もそろそろ」と思ったりする時期かもしれません。そんなときに気を付けたいのは「家を持つのが当たり前」「持っていれば資産」という時代は、もう戻ってこないということです。

 価値ゼロどころか、売り出しても買い手がつかず、売り主が100万円単位の解体費を負担するといった、事実上の「マイナス価格取引」すら見られます。交渉の過程でこのように決まったようですが、もし物件広告に「マイナス150万」と書かれていたらびっくりします。
 「不動産はどんなものでも持っていれば資産」という時代は終わりました。さらに言うと、不動産はただ所有しているだけでは固定資産税や維持管理費がかかる「負債」です。所有する不動産をどのように活用できるのか、中身が問われる時代になりました。
(第1章 2022年、住宅地バブルの崩壊 31ページ)

 高度経済成長に沸いた1960年代後半から70年代にかけ、都心から30~40キロメートル圏内のベッドタウンには、多くの団地や分譲住宅が造られました。住宅ローンの金利は年7~10%の高さでしたが、抽選会が白熱するほどの人気でした。

 当時のマイホーム人気をもたらしたのは「経済は成長を続け、地価は上がり続ける」という社会のムードでした。著者は、早くしないと価格が上がって買えなくなるという焦燥感があったと指摘します。

 では、今はどうでしょう。ニュータウンの建物は多くが老朽化し、少子高齢化で人口も減って「スラム化」を心配する声が出るほどです。高齢化が進み、人口や世帯数は本格的な減少時代を迎えます。空き家は現在も増え続けており、2013年時点で13.5%だった空き家率(総務省調べ)が、30年には30%台にまで上がるという予測もあります。こんなときだからこそ「家を買うのか、賃貸住宅に住むのか」「買うなら、どこにするのか」。この選択が大変重要です。

■不動産、9割は値下がりへ?

 著者は、不動産のうち将来も「価値維持あるいは上昇する」のは10~15%にすぎず、残りは程度の差はあっても下がり続けると分析します。12年に第2次安倍内閣が発足して以降、日経平均株価の上昇と連動する形で、東京都心の中古マンションの価格は上昇しています。ただ、上昇したのはほんの一部にすぎないといいます。

 上昇トレンドに乗って大きな恩恵を受けた不動産は極めて限定的でした。東京都心部なら前述の通り、中央・千代田・港区の都心3区に新宿・渋谷区を加えた5区くらいまでは50%程度上昇しましたが、東京全体ではプラス40%程度、神奈川・埼玉・千葉に至ってはせいぜい20%程度の上昇です。
 さらに南関東圏(東京・埼玉・神奈川・千葉)で価格を上げたのはマンションのみで、一戸建てや一戸建て用の土地は、横ばいないしは下落トレンドにありました。
(序章 不動産の9割が下がっていく 23ページ)

■その土地、人は増える?それとも…

 それでも家を買いたいという人は、どうしたらいいのでしょうか。著者は、最も大切なのは、とにかく立地だと断言します。

 人口や世帯数が減少する局面では、人の動きは偏在化し、特定の場所に集まることが知られています。その偏在具合も通常イメージされているよりは極端になります。東京圏・名古屋圏・大阪圏の三大都市圏に人口が集中する一方、全国の6割以上の地域は人口が半分以下になります。
(第2章 「どこに住むか」が明暗をわける 55ページ)

 人口減少社会を迎え、駅周辺や鉄道沿線に行政や商業、福祉の機能を集める「コンパクトシティー」という考え方が注目されています。こうなると自治体は「人口を増やしたい地域」と「そうでない地域」を自ら色分けすることになります。同じ自治体でも、場所によって土地の需要に格差が生まれることになるのです。

 著者は、市区町村役場で都市計画図を見たり、都市計画課などに足を運んで将来の都市構想や計画を聞いたりすることをすすめます。また、あの手この手の子育て支援で新たな住民を呼び込んでいる千葉県流山市などの例もあることから、自治体の政策にも注目する必要があるとしています。

 本書ではこのほか、住宅の良しあしを見分けるポイントや中古住宅やマンションとのうまいつきあい方なども紹介しています。住まいの「負け組」にならないために必読の一冊です。

(雨宮百子)

◆編集者からひとこと 桜井保幸

 本書は、14年に刊行した「これから3年 不動産とどう付き合うか」を改訂して文庫化できないかと思いついたのをきっかけに生まれました。著者の長嶋さんから不動産市場の現状について聞き、こわいほどの急激な変化が起きているのを知って、日経プレミアシリーズの新刊として出すべきだと思い至りました。

 インターネットでは「少子化日本の行く末を赤裸々に語った近未来日本のサバイバル教科書」という書評も見受けられます。

 不動産投資に興味がある方、マイホームを検討している方、郊外や田舎に実家があって、その対処に悩んでいる方にもぜひ読んでいただきたい本です。

「若手リーダーに贈る教科書」は原則隔週土曜日に掲載します。

不動産格差 (日経プレミアシリーズ)

著者 : 長嶋 修
出版 : 日本経済新聞出版社
価格 : 918円 (税込み)

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