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「カスタマイズ賃貸」満室 床も壁も自分好みに

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NIKKEI STYLE

入居者が内装を自由に変えられる「カスタマイズ賃貸」が広がっている。借り手の個性を反映したデザインは、時として入居待ちができる人気物件となり、賃料アップも期待できる。国土交通省も空き家の活用を促進しようと改装可能な賃貸物件の指針を作成した。築年数や広さ、立地などが基準となっていた賃貸住宅の価値が変わろうとしている。

「改装OK」から2カ月で空室なしに

「最初に下見に来たときは暗いし古いし、お化け屋敷みたいだと思った」――。JR目白駅近くにある築40年超のマンション。2階の部屋の玄関を開けると、インテリア雑誌に出てきそうな明るい部屋が目に飛び込んでくる。今月から住み始めた会社員の竹沢愛美さん(32)が、自ら改装を手がけた部屋だ。

当初は薄暗い2間の和室。所有者の家族である浅原賢一さん(49)によると、昭和40年代にできてから、ほとんど手を入れてこなかった。

「でも『いじりがいがある』って逆にテンションがあがった」(竹沢さん)。入居を即決し、3月上旬から週末などを活用して友人らと部屋の改装作業を進めた。

床は日に焼けた畳をはがしフローリングを敷いた。古ぼけた壁紙や使い勝手の悪い収納を取り去って真っ白なペンキを塗った。昨年他界した祖母が愛用していたミシン台を洗面台の土台に使うなど、水回りも刷新した。

改装費用の約200万円はオーナーや竹沢さんが負担した。「自分の好きなものに囲まれて大満足」と竹沢さんはいう。

マンションは全14室。駅には近いものの、築年数がたつにつれて空室が目立つようになった。リフォームしても借り手はつかず、2年近く空いている部屋もあった。半分近くが空室になる中、今春、入居者による改装を認めたところ、2カ月で満室になった。浅原さんは「満室になったあとも、『空室がないか』と問い合わせがあった」と反響の大きさに驚く。

高まる物件の価値、オーナーにも利点

カスタマイズ賃貸物件の情報サイト「DIYP」では、約200件を扱っている。サイトを運営する村井隆之さんは「オーナーにとっても入居者が手を入れることで物件の価値が高まったり、長期間住んでもらえたりするなどのメリットがある」と指摘する。浅原さんは「事前に打ち合わせをしたり、改装作業を手伝ったりする中で、借り主の人となりがわかったのは大きな収穫だった」と振り返る。

一方で、入居者の改装によって物件の価値が落ちるなど、トラブルに発展する懸念もある。村井さんは「入居者とオーナーの間でどこまで改装を許すか事前に話し合い、覚書を交わしておく必要性がある」と説く。

1万種類から選ぶ壁紙

会社員の松本啓佑さん(29)が住むワンルームの部屋には、6種類もの壁紙が使われている。ベッドを置いている側はメタリックな銀色に白と黄色でプリントされたエキゾチックなパターン模様の壁紙。キッチン周辺は朱色を使った横じまの壁紙といった具合だ。

東京都豊島区のロイヤルアネックスでは、入居の際、1万種類以上の壁紙から気に入ったものを選べるサービスを提供している。松本さんの部屋も、もとは真っ白の壁にフローリングのごく一般的な部屋だった。

ロイヤルアネックスを所有するメゾン青樹(東京・豊島)もかつては空室に悩んでいた。2011年の東日本大震災後には外国人の入居者が帰国するなどして、約70部屋のうち空き室が3割に膨らんだ。青木純代表(38)が自宅にカラーの壁紙を取り入れたときの楽しさをヒントに壁紙選択サービスを考案。築26年の物件は、サービス開始から1年足らずで空き室がすべて埋まった。

張り替え費用は基本的にメゾン青樹側が負担するが、も

ともと入居者が変わるたびに張り替えるので負担は従来と大きく変わらない。むしろ入居が決まってから貼り替えるため、賃料収入で確実に回収が見込める。

入居者側もインテリアに関する高度な知識や技術は不要。気に入ったものを選ぶだけで、部屋が自分流にカスタマイズできるため、愛着もわく。

改装した物件の予約待ちも

コンサルティング会社勤務の吉田亮介さん(31)と美術館員の千紘さん(30)夫妻は、入居の際に2DKから1LDKに変えた。部屋の壁を取り払って居間を拡張。台所のカウンター部分をタイル張りにし、同じタイルを使って部屋の一角に書斎スペースを設けた。

何よりのこだわりは、広くなったリビングの壁の一面を全面黒板にしたところ。「賃貸だから冒険して、いま一番気に入ったものを選べた。(持ち家で)老後まで住むと考えたら守りに入ったかもしれない」と千紘さん。改装費用は家賃の約2年分で、一部の棚などを除き、メゾン青樹が負担した。ロイヤルアネックスでは、スケルトン(骨組み)状態から間取りや設備の配置まで完全に入居者の希望を反映させる「オーダーメード」のサービスも手掛けている。

賃貸物件だけに入居者はやがて引っ越していくが、改装された部屋を気に入って空きを待つ予約が入っている部屋も珍しくない。賃貸物件の家賃は立地や広さで相場が決まり、年数を経るごとに賃料は下がっていくケースが少なくない。しかしロイヤルアネックスでは改装により、近隣相場より1~2割高い水準を維持できているという。

■空き家深刻、改修促進へ国交省が指針

総務省の調査によると、2008年の全国の空き家総数は約757万戸。10年で約3割増えた。このうち半分以上は賃貸物件だ。空き家活用策として国も「カスタマイズ賃貸」の普及に乗り出した。

国交省は3月、借り主が修繕や改装をして住む賃貸借のガイドラインを公表した。修繕が必要な場所や、借り主自身でDIY(日曜大工)で改装できる部分の確認、費用の分担、家賃設定など、入居前に貸主と借り主の間で取り決めておくべきポイントを提示した。

日本では賃貸物件に入居する場合、原状回復義務があるのが一般的。法律上は借り手と貸し手との契約に基づいて改装することも可能だが、実際にはまれだ。

住宅総合整備課の多田治樹氏は「日本では今まで借り主が改装するという発想自体がなかった」と指摘する。もともと持ち家として建てられた空き家はメンテナンスに手が回らず放置されているケースが目立つといい、借り主が改装して住むスタイルが知られるようになれば空き家の有効活用につながると期待する。

海外生活を経験した日本人の増加も市場を後押しする。リクルート住まい研究所が賃貸住宅の居住者を対象に実施した調査によると、壁や天井などを改装した人の割合はニューヨークで半数近く、パリでは約6割に上る。これに対して東京は3.3%。海外で改装を経験した人は、日本でも同様の暮らしを求める。

「(住まい選びの)入り口は賃貸。賃貸でカスタマイズした経験があれば、中古住宅を買う際にも古さだけではなく、『どう変えようか?』という視点を持てるようになる」(リクルートの不動産・住宅情報サイト『SUUMO』の池本洋一編集長)。改装しながら2~3年で住み替えていく。古くても気に入った物件なら直して住み続ける――。「カスタマイズ賃貸」の増加は、住宅の評価基準を変える可能性をもつ。(若杉朋子、若狭美緒)

                                       [日経MJ2014年5月23日掲載]

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