マネー研究所

20代から始めるバラ色老後のデザイン術

賃貸暮らしの間にマイホームの頭金をためる方法 賃貸生活のマネープラン(4)

2015/7/28

 今月は賃貸生活のマネープランについて考えてみました。最後は、楽しい家賃生活からマイホーム生活へつなげていくためのヒントを考えてみます。

 賃貸生活で背伸びした家賃を払い続けて貯金ゼロ、マイホーム購入時も頭金ゼロで全額住宅ローンというのでは、老後に大きな不安が残ります。賃貸生活をしながら同時に頭金作りを行うマネープランを考えてみます。

■いつかは賃貸暮らしからマイホームに移る

 賃貸暮らしを楽しんできた20歳代も、いつかは終わりを告げます。というのも、定年退職の日までにはマイホームの取得が必要で(国の年金には家賃手当が含まれていない)、マイホームを計画的に取得しようとすれば少なくとも15~20年くらいのローン返済期間が必要になってくるからです。

 バックナンバーで紹介したとおり、住宅ローンを設定する年齢は30歳代が44.3%、40歳代が24.8%と多く、合計すると7割は30歳代から40歳代にかけてマイホームの購入に踏み切ります。

 気ままな賃貸暮らしも、いつかは「マイホーム購入&住宅ローン返済」の人生にシフトすることを若いうちから意識しておくことが大切です。マイホームは基本的に「そこに数十年住み続ける」わけですし「間取りも広さももう変わらない数十年」の生活が始まる、ということです。まずはそこまでの間、賃貸生活を楽しんでください。

 しかし、なんとなくマイホーム購入に踏み出せるわけではありません。住宅メーカーなどのちらしをみると「頭金ゼロでも大丈夫」「歴史的低金利の今がチャンス」「家賃を払い続けるなんてもったいない」とあなたをあおってきます。それぞれの文言は間違っていないかもしれませんが、「あなたにとって買うべき状況かどうか」はあなた自身が判断しなければなりません。

 判断の大きな分岐点は「頭金」と「返済能力」です。

■頭金が3割あると人生がぐっとラクになる

 住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査(2014年度)」は、資金準備の内訳なども紹介しています。

 土地付き注文住宅の場合、手持金つまり頭金として用意したお金の割合が13.3%(498.6万円)、マンションの場合21.1%(837.4万円)だそうです。

 実際には、頭金以外に諸経費がかかりますので、住宅購入時にはこれよりもっとお金がかかります。

 若い人にとってはまだ物件選びもしていない段階ですからぴんとこないと思いますが、大まかなイメージとしては500万円は少なくとも必要で、1000万円以上あるのが住宅購入の平均的スタートラインということです。

 もしも頭金を1000万円準備できると負担は大きく変わってきます。3500万円の物件があったとして、40歳から20年で返済するモデルを設定したとき、2500万円ローンの場合と3500万円全額ローンの場合では、返済額はそれぞれ月12.2万円、月17.1万円とまったく違ってきます(年利1.6%で試算。住宅金融支援機構ホームページのシミュレーションを使用)。

 この差は、返済が終わるまでの日常生活の家計の余裕をつくり、ひいては老後のための備えを行う余裕になってくるわけです。

 頭金は2割以上、できれば3割を目指しておきたいところです。

■マイホームを意識したら住み替えに注意

 マイホームを購入し、ローン返済のステージに入ったら、「毎月いくら、ボーナス時いくら」とはっきりとした返済額が決まってきます。これ以上の負担は(固定資産税などを除けば)かかりません。

 しかし、マイホームを目指して賃貸暮らししている場合は「家賃」を払いつつ、頭金づくりのための「貯金」を同時進行で行う必要があります。これはなかなか大変なことです。

 もし、住宅購入が現実味を帯びてきて本気で頭金をためようと思ったら、住み替えには注意してみてください。

 まず、今より高い家賃のところへ引っ越すことをガマンし、今の家賃で数年ねばることができれば、その差分を貯金に回すことができます。「月2万円くらい家賃アップしても、いい部屋欲しいなあ」は「年24万円負担増=貯金年24万円ができなくなること」と考えてみるわけです。年収がアップしたときにあえて引っ越しをせず、こういう貯金に回してみるといいでしょう。

 また、引っ越しをするとかなりの経費がかかります。敷金に礼金、不動産屋の手数料、引っ越し代などが家賃の5カ月分かかったとすれば、10万円の部屋なら50万円が消えていく計算です。ボーナスから引っ越し代を捻出する予定であったなら、その分を頭金資金として確保し、「今の部屋を出るときは、家を買うとき」と照準を定めてお金を貯めていくことが大切です。

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