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利回り重視で月収300万円 サラリーマン大家の戦略 「1棟買い」で稼ぐ不動産投資(上)

2015/3/12

日経マネー

 会社員の椙田拓也さんは、リーマン・ショック後に不動産投資に乗り出した。他人に自分の将来を左右されてしまうサラリーマン生活から、いつかは離れたいと思っていた。原資は以前の勤務先の自社株1500万円。一時は2000万円まで値上がりしたが、リーマン・ショックで下落。激しい値動きを目の当たりにして実物資産に替えることを決めた。

 最初に購入したのは2009年11月のこと。それから4年で11棟78室を抱える大家になった。急拡大できたのは不動産投資の定番手法を取り入れたため。自己資金を大きく上回る借り入れをする「レバレッジ」を掛けた。年収900万円でも月100万円を超える返済ができるのは、家賃収入が返済額を上回るからだ。

 投資スタイルは収益性重視。家賃収入を投資額で割った「表面利回り」が高くなる物件を選ぶ。保有物件は利回りが最低でも10%台前半で、中には25%のものもある。高利回りの秘訣は、地方にある割安の中古物件を1棟購入する「石原方式」の導入だ。最初の物件で悩みを抱えていた時に、不動産投資を手掛ける石原博光さんの書籍に出合い、「これだ!」とやる気に火がついた。

 1棟目は神奈川県鎌倉市にある鉄筋コンクリート(RC)マンションで、築年数は20年。耐用年数は27年と金融機関から長期の融資を受けやすい物件を選んだ。2棟目も横浜市内のRCマンションだった。

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