新築マンション、完成前に契約 買い手に大きいリスク榊淳司 後悔しない住まい選び(5)

東京五輪・パラリンピックの選手村の跡地を転用する「晴海フラッグ」というマンションの話題を報道でよく見かけるようになりました。場所は東京都中央区の晴海というところです。公式サイトによると、最寄り駅は都営大江戸線の勝どきで、駅から歩いて16分~21分で各棟の敷地に着きます。分譲される総戸数は4145戸という規模です。

このマンション、選手村として使った後に分譲マンション用に改装して2023年の春以降に引き渡す予定でした。そのスケジュールをもとに18年の秋ごろから広告を始め、翌19年の7月には販売を始めました。販売開始時点で建物が引き渡されるのは3年半以上も先でしたが、物件価格の1割程度の手付金を払って購入の契約を結ぶ人が大勢現れました。

引き渡しは3年半以上も先

3年半以上も先にやっと住めるようになるマンションの購入契約を結ぶのは、ちょっと勇気のいることではなかったでしょうか。販売が始まった翌年の20年、世界は新型コロナウイルスとの闘いを始めざるを得なくなりました。同年3月下旬に東京五輪・パラリンピックの開催延期が決まったことは、みなさんの記憶にも新しいところでしょう。

五輪の延期によって引き渡しも延びたことで、売り主側は購入を契約した人に手付金を返還したうえでの解約を認めました。

このマンション、本当に住めるのはいつになるのでしょう? 現状の予定通り、ことし21年7月に五輪が開催できれば、1年の遅れで24年春以降の引き渡し、ということになりそうです。しかし、7月に五輪が開催できるかどうか、先行きは何とも不透明です。

売り主側、早めの販売で金利負担を軽く

そもそも、なぜ引き渡しまで3年半以上ある時点で売り主側は購入希望者との正式な契約を結んだのでしょうか。

一般的に、新築マンションの販売活動は建物が完成する1年から1年半ほど前に始めます。その理由は、売り主としてなるべく早く購入者を確定させておきたいからです。さらに、マンションの開発資金は銀行の融資で賄っていることが多いので、購入を契約した人から支払われた手付金でその一部でも返済することができれば、金利負担を軽くできます。

マンションの建物が竣工した直後に購入契約者にすべての住戸を引き渡して、販売価格の残金を支払ってもらえば(購入者の多くは住宅ローンを利用して支払います)、開発のために借り入れた融資額を全額返済でき、それ以降の金利負担はなくなります。

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リスクの大半は買い手が背負う