中古住宅買う前に税優遇や保証を点検 新築とは大差

マイホーム購入で新築か中古か悩む人は多い
マイホーム購入で新築か中古か悩む人は多い

家を購入したいのですが、新築物件は値段が上がっているので中古住宅を探そうと考えています。新築と中古では税制などに違いがあるようですが何に気をつけるといいでしょうか。

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中古住宅の購入を考える際には価格だけでなく様々な制度の違いを考慮する必要があります。まず税制についてです。新築物件の場合、家屋に対する固定資産税が3~5年、半分に軽減される優遇制度がありますが、中古物件にこの優遇は原則ありません。ただ税負担が単純に新築の倍と考えるのは誤りです。固定資産税は通常「築年数が古くなると減額される」と税理士の市川恭子さんは話します。

消費税については新築、中古によらず土地部分は非課税です。家屋部分は要注意です。新築は10%課税されるのに対して中古は、売り主が不動産会社か個人かによって扱いが異なるからです。不動産会社から買うと消費税がかかりますが、売り主が個人ならかからないので、消費税に限ってみれば中古を個人から買うのが比較的有利です。

しかし、住宅ローン減税まで考慮すると必ずしもそうとはいえません。住宅ローン減税は昨年10月の消費増税対策として拡充され、残高の1%などを税額控除できる期間が本来の10年間から13年間に延びました。この拡充策は新築や、不動産会社を売り主とする中古には適用されますが、中古を個人から買った場合は対象外です。市川さんは「消費税とローン減税は表裏一体の関係。新築か中古かだけでなく、売り主により違いがあるので事前によく確認したい」といいます。

もう一つ注意したいのが購入後に欠陥が見つかったときの保証制度です。新築の場合、「構造上主要な部分」や「雨漏りを防ぐ部分」に重大な欠陥があると法律上、10年は売り主が修理する責任を負います。不動産会社から買った中古の場合も最低2年は売り主の責任を追及できます。期間は短めですが、対象部分に細かい制約はありません。

個人から買うと事情が変わります。中古住宅専門の不動産会社コンドミニアム・アセットマネジメント(東京・中央)代表の渕ノ上弘和さんは「雨漏りなどに限って約3カ月の保証をつける例は多いが、売り主が全く責任を負わない方式もある」と話します。欠陥が見つかっても保証を受けられないリスクもあるので「特に戸建て住宅はできれば購入前にインスペクション(建物状況調査)をしておきたい」と助言しています。

[日本経済新聞朝刊2020年1月11日付]