2020年、マンション価格は横ばいか 8つの要素を分析不動産コンサルタント 田中歩

写真はイメージ=PIXTA
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国土交通省発表の東京都の不動産価格指数(区分所有=マンション)から、2007年4月以降の中古マンションの価格の推移をみると、13年以降の価格上昇トレンドが18年以降は横ばい傾向となっています。このようなトレンドは20年も継続するのでしょうか? それとも大きな変化が生じるのでしょうか?

国土交通省「不動産価格指数」より筆者作成

不動産価格に影響を及ぼす8つの要素

不動産は様々な経済動向によって影響を受けながら価格を形成していくことが知られています。特に、以下に列挙する要素によって影響を受けるといわれています。

(1)直前の価格変化率(不動産価格は直近の価格変化率に左右される)
(2)直前のマンション年収倍率(価格に対する年収倍率)が上(下)がると、価格は下(上)がる)
(3)住宅ローン金利(金利が上(下)がれば、価格は下(上)がる)
(4)住宅ローン残高変化率(貸出残高が増え(減)れば、価格は上(下)がる)
(5)可処分所得の変化率(可処分所得が増え(減)れば価格は上(下)がる)
(6)株価の変化率(株価が上(下)がれば、価格は上(下)がる)
(7)人口増減率(人口が増え(減)れば、価格は上(下)がる)
(8)成約件数1件あたり在庫戸数(在庫が増え(減)れば、価格は下(上)がる)

先ほどのグラフで示した東京都の中古マンションの価格推移がこれら8つの指標にどの程度の影響を受けているのか、調べました。

強い影響を及ぼしたの4つの要素

07年第4四半期から18年第4四半期までの期間について重回帰分析をしてみると、前述の8つの要素のうち(1)直前の価格変化率(2)直前のマンション年収倍率(3)住宅ローン金利(今回はフラット35(借入期間21年以上のうち最低値)を採用)(8)成約件数1件あたり在庫戸数――の4つが統計的に有意、つまり中古マンション価格の変化率に影響を及ぼしている結果となりました。

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