住宅の不具合、売り主に責任追及しやすく 民法改正不動産コンサルタント 田中歩

写真はイメージ=PIXTA
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2020年4月の民法改正で、住まいの売買に関する最も大きなポイントは「瑕疵(かし)担保責任」の規定が全面的に見直されて「契約不適合責任」という規定に変わることです。大ざっぱにいえば、住まいに不具合があった場合の責任について、売り主がやや有利といわれてきた従来の規定が買い手とバランスのとれたものになります。この改正は住まいの売買にどんな影響を及ぼすのでしょうか。

法律用語をわかりやすく

民法改正については様々なところで解説されているので、今回は簡単な説明にとどめますが、瑕疵担保責任とは、売り主も買い手も契約時点では通常の注意を払っても気づくことができなかった不具合や欠陥(雨漏りやシロアリの害など、いわゆる「隠れた瑕疵」)を発見した場合、発見から1年以内に売り主に損害賠償請求の権利行使ができる、あるいは契約の目的を達成することができない場合には契約解除ができるといった規定です。

規定の見直しの目的の一つに、法律用語をなるべくわかりやすくしようという狙いがあります。「瑕疵」に代えて「契約の内容に適合しないもの」を「契約不適合」と定めたのです。「瑕疵」よりも建物などの不具合や問題点について、私たち一般の人でも具体的にイメージしやすくなるといわれています。

売り主と買い手の責任のバランスをとる

契約不適合責任では、瑕疵担保責任で認められていた損害賠償請求と契約解除のほかに、追完請求(補修などの請求)、追完がなされない場合には代金減額請求ができるようになります。このため、不具合などがあった場合、従来よりも買い手からこうした請求がしやすくなるといわれています。

なお、瑕疵担保責任で「隠れた瑕疵」であること、つまり契約時点で通常の注意を払っても買い手がその瑕疵を知ることができなかったことが要件となっていましたが、契約不適合責任ではその要件がなくなりました。

具体的には、買い手が契約時点から雨漏りがあることを知っていたり、普通に物件見学すればだれでも気が付くような不具合があったりした場合、売り主は瑕疵担保責任を負う必要がありませんでしたが、契約不適合責任では売り主は責任を負わなければならないことになります。

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