賃貸アパート 退去時の「原状回復」どこまで義務?民法改正で範囲明確に

写真はイメージ=PIXTA
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アパートを借りたり、借り手の保証人になったりした場合に負う責任について、民法改正でいくつか変更点があったと聞きます。具体的にどんな内容なのですか。

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契約ルールの基本を定めた改正民法(債権法)が2020年4月に施行されます。改正内容は幅広いですが、暮らしに関わる部分ではアパートなどの賃貸借契約に関するルールが明確になりました。

その一つがアパート退去時の原状回復義務です。賃貸借契約書には借り手は「原状回復して明け渡さなければならない」などと書かれているのが通常です。原状回復の範囲については現行民法には規定がなく、借り手の義務がどこまで及ぶのか不明確でした。

このため家主から「部屋を入居時の状態に戻す必要がある」などと言われることがあります。壁紙の貼り替えや水洗トイレの交換の名目で多額の費用を請求されたり、敷金の返還を拒まれたりするトラブルは後を絶ちません。

改正民法によると原状回復義務は借り手の不注意によって壁や床を汚したり傷つけたりする場合などが対象です。普通に暮らしていて生じる損耗や経年劣化は範囲に含めません。家主から請求されても負担する必要はありません。

もう一つが賃貸借契約上の「保証人」についてです。家主は家賃の滞納などに備えて保証人を立てることを借り手に求めるのが通例です。保証人は「借り手の一切の債務を引き受ける」という内容になっている例がよくあります。

十条王子法律事務所の弁護士、金ケ崎絵美さんによると「部屋で自殺や犯罪が起きた結果、次の借り手がつかなくなったとして多額の損害を保証人が請求されたケースがある」そうです。改正民法では保証人が負うべき責任の上限額(極度額)を定めていない場合、その契約は無効とされ、保証人の責任が限定されることとなっています。

日々の暮らしにかかわる改正としては他に「約款」があります。電気やガス、預金、保険、クレジットカード、携帯電話など日常生活の多くの取引では契約内容を文書にまとめた約款が用いられます。しかし、たいていは中身が細かく分量も多く、目を通さない人も多いでしょう。

事業者側に一方的に有利な内容になっていても気付かず後でトラブルになることがあります。通信販売で家電を購入したら自動的に2年間はメンテナンスが付いて費用を支払うことになっていた、なんてこともあります。

改正民法では約款に関する規定を加えました。不特定多数の人を相手方として定型的な契約内容を定める場合、利用者側に過大な責任が及んだり過度に権利を制限したりしないよう定めました。約款に例えば「事業者が自ら過失があると認めたときに限り損害賠償する」などと書かれていた場合、利用者の合意はなかったものとみなされ無効となります。

[日本経済新聞朝刊2019年10月26日付]

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