不動産・住宅ローン

転ばぬ先の不動産学

中古マンション、価格上昇鈍る 都心でも横ばいや下落 不動産コンサルタント 田中歩

2019/9/4

写真はイメージ=PIXTA

首都圏の中古マンションの成約単価は上昇傾向にあるものの、前年同期比でみると伸び率が徐々に小さくなっている――。東日本不動産流通機構が7月に公表した資料でこんな実態が明らかになりました。価格上昇の勢いが弱くなってきているのです。東京都の場合、価格トレンドの先導役は23区内の中古マンションですし、現場からは「場所によっては成約単価が横ばいになりつつある」といった声も聞こえてきます。23区の中古マンション価格の推移を調べました。

東日本不動産流通機構「季報マーケットウォッチサマリーレポート2019年4-6月期」より抜粋

■13万件の取引データを分析

中古マンションの取引事例は立地や駅からの距離、築年数、専有面積などがまちまちなため、例えば築浅の物件ばかりが成約すると、成約単価の平均が想定以上に上昇してしまいます。

そこで今回は所在する区や最寄り駅からの徒歩時間(分)、専有面積(平方メートル)、築年数といった中古マンションの品質を「ヘドニックアプローチ」という方法で調整したうえで、実質的な成約単価がどのように推移してきたかという価格指数を計算してみました。

採用したデータは、国土交通省の土地総合情報サイトにある取引事例です。有効なデータが入っている2005年第3四半期から19年第1四半期の中古マンション取引事例のうち、専有面積は300平方メートル以下、築年数は「戦前」と表記されたものは除外し、最終的に13万8487件のデータを使って成約単価の動きを調べています。

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