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国内REIT型投信が人気 不動産好調で利回り期待 QUICK資産運用研究所 清家武

2019/7/31

国内の景気動向からみて日銀による金融緩和政策は当面続く見通しで、これはREITにとってプラス効果が大きい。流動性が拡大すると、REITの投資対象である不動産価格の上昇要因になりやすい。債券の利回りがさらに低下すればREITの配当利回りの魅力が相対的に高まる。またREITは金融機関からの借り入れや債券の発行で資金調達し不動産を取得するため、金利が低下するとその支払利息が減少する。

■上昇率トップ3は銘柄選別が奏功

では国内REIT型投信の運用成績はどうだろうか。過去10年の上昇率でみると、野村アセットマネジメントの「J-REITオープン(年4回決算型)」が255.05%と首位だった。同期間の配当込み東証REIT指数の207.99%を大きく上回る。同ファンドは組み入れ銘柄を積極的に入れ替えるのが特徴で、調査分析に基づく運用が成果をあげたようだ。6月末時点の組み入れ上位10銘柄をみると、東証REIT指数では比率が1%以下と少ないグローバル・ワン不動産投資法人、Oneリート投資法人、星野リゾート・リート投資法人への投資比率が高い。

2位の「J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)」、3位の「ダイワ・アクティブJリート・ファンド(年4回決算型)」のいずれも組み入れ銘柄の配分比率が東証REIT指数と大きく異なっており、銘柄選別が運用成績の向上に結びついたといえる。

国内REIT相場は足元まで好調だったが、今後は不透明な面もある。大きなリスクは不動産市況の悪化だ。2020年にオフィスビルの大量供給が予定されており、需給緩和で不動産物件の価格と賃料の下落、空室率上昇につながればREITの収益低下を招きかねない。

07年には米国の信用度の低い個人向け融資(サブプライムローン)問題をきっかけに信用不安が世界的に広がり、REITは他の金融商品に先駆けて換金売りの対象となった。日本のREIT価格も1年半で3分の1まで下落した。REITは株式などと比べて市場規模が小さいため、相場が調整する際は値動きが大きくなりやすいことに注意が必要だろう。

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