もめがちな賃貸の原状回復 借り主の負担は限られる不動産コンサルタント 田中歩

写真はイメージ=PIXTA
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住まいの賃貸借で、退去するときに原状回復に関する費用負担について借り主と貸主とでもめることがあります。もめる原因は契約当初、詳細な取り決めをしていないケースが多いのですが、原状回復に関する正しい理解が欠けている面も少なからずあります。

新品同様にする必要はなし

原状回復については一般に

・建物の価値は居住の有無にかかわらず、時間の経過により下がる
・契約により定められた使用方法に従い、かつ社会通念上、通常の使用であれば物件がそうなったと考えられる状態であれば、使用し始めたときの状態より悪くなっていたとしても、そのまま貸主に返せばよい

とすることが学説や判例などの考え方です。つまり、借り主は退去時に新品同様にしなければならないということではないわけです。

経年変化と通常の損耗は貸主が負担

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、上記の考え方に基づき、借り主と貸主の負担を次のように区分しています。

・借り主が通常の住み方や使い方をしていても生じると考えられる経年変化と通常の損耗については、賃料に含まれているため貸主が負担する
・建物の価値をグレードアップするような修繕(例えば、古くなった設備などを最新のものに取り換える)などについては、借り主は負担する義務を負わない
・借り主が故意や過失、善管注意義務違反などよって損耗を生じさせた場合は、通常の使用により生じた損耗とはいえないため、借り主に原状回復義務が発生する
・借り主による手入れなどの管理が悪く、損耗が発生・拡大したと考えられるものは、借り主に善管注意義務違反などがあると考えられ、借り主に原状回復義務が生じる

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」より抜粋

このように、原状回復とは何でもかんでも借り主が修繕などの負担をしなければならないものではないのです。

具体的な例を挙げると、壁に貼ったポスターや絵画の跡、日照などの自然現象によるクロスの変色、テレビや冷蔵庫などの背面の「電気ヤケ」などは、借り主の故意や過失などには当たらず、原状回復は貸主の負担の範囲と解されます。

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