厳しくなる投資用不動産の銀行融資 価格は下がるか不動産コンサルタント 田中歩

写真はイメージ=PIXTA
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スルガ銀行の不正融資問題を機に、投資用不動産に積極融資していた地方銀行など金融機関の貸し出しのスタンスが変わってきたといわれています。それが引き金となり「投資用不動産のマーケットにも変調が現れてきた」といった声が業界内でも聞かれるようになりました。確かに、筆者が首都圏で売却の依頼を受けている投資用不動産のうちいくつかは、年初に比べると市場からの問い合わせが少なくなっていると感じています。理由の一つには、金融機関の審査方法が変わってきたことが考えられます。

偏った担保評価が横行

金融機関が投資用不動産の担保を評価する場合、一般には「収益価格」と「積算価格」の双方を見ます。「収益価格」とは簡単にいえば家賃収入から計算された不動産価格のことで、年間の賃料を市場で期待される表面利回りで割った価格です。「積算価格」は土地の価格と建物の価格の合計額です。

投資用不動産は賃料収入が得られる不動産ですから、収益価格に重きをおいて評価するのが通常ですが、ここ数年の投資用不動産への投資熱によって市場が期待する表面利回りが思った以上に下落(価格は上昇)しました。これにより、積算価格よりも収益価格のほうが高い評価額が出るようになってしまったのです。

特に、駅から離れた狭い土地や形状の良くない土地はたいした評価額が出なくても、ここにアパートを建てれば担保評価に収益価格を利用できます。その結果、金融機関は融資額を伸ばせたのです。融資競争が激化する中、金融機関は本来、積算価格も見ておくべきなのにもかかわらず、競合に負けないために収益価格を重視せざるを得なくなっていたのだと思います。

ところが、スルガ銀行の不正融資問題以降、収益価格に偏った担保評価では問題があるということになり、現在ではほとんどの金融機関が積算価格を重視するようになっているようです。

価格が大きく値下がりすることはない

現状、積算価格だと収益価格ほどの評価額が出ません。つまり担保評価額が低くなるので、これまで横行していたフルローンやオーバーローン(売買価格よりも大きな金額のローン)などは一般的には不可能となります。

収益価格に偏った担保評価で、より大きな融資額を引き出し、サラリーマン層を中心に融資とセットで投資用不動産を売るビジネスを展開していた転売業者の多くが、金融機関の融資スタンスが変わったことで販売先を見つけることができず、厳しい状況に陥っているといいます。実際、筆者のところにはこうした業者から「物件の売却先を紹介してほしい」という話が毎日のように来ています。

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