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住宅ローンを賢く借り換え 金利下がり疾病保障も充実 諸費用、考慮を

2018/8/26

写真はイメージ=PIXTA

 住宅ローンの借り換え専用商品で金利を引き下げる金融機関が増えている。新規ローンの収益性が競争激化で悪化するなかで、借り換えローンを新たな収益源にするのが狙いだ。現在ローンを組んでいる人は上手に借り換えれば返済負担を減らせるケースが少なくない。住宅ローンの金利動向と活用法を探った。

 「優遇期間はあと2年で終わる。借り換えるなら今か」。40代の会社員Aさんは悩む。2010年、東京都内でマンションを買った際、住宅金融支援機構の「フラット35S」を選んだ。耐震性などの基準を満たすと最長で当初10年間、低い金利が適用される商品だ。

■まず諸費用計算

 Aさんの例で優遇幅は1%あり、適用金利は1%台前半。それが2年後には2%台に上がる。その時期が近づき「にわかに借り換えに関心がわいてきた」。

 住宅ローンを借り換える人は、日銀によるマイナス金利政策の導入を受けて市場金利が低下した16年度に急増した(図A、B)。金利低下が一服した17年度以降はブーム前の水準に落ちついているという。

 だが、「借り換えによってメリットを受ける人はまだ多い」とファイナンシャルプランナー(FP)の久谷真理子氏はいう。代表例が「フラット35Sや、固定金利10年型の利用者だ」。固定10年型ローンも優遇期間が終わった後に金利が上がるケースが一般的だ。

 借換時にまず確認したいのが諸費用。住宅ローンコンサルティングのMFS(東京・千代田)の中山田明社長によると、費用は「借入額×2.56%+十数万円」が目安となる。

 重いのは保証料。中には保証料をゼロとしてその分、事務手数料を高くする銀行もあり、いずれの場合も借入額の2.16%が相場だ。これに0.4%の登録免許税が加わる。印紙税や、返済中の銀行への手数料がかかることもある。借入額が2000万円なら諸費用は少なくとも50万円はかかるとみたほうがよい。

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