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転ばぬ先の不動産学

住宅ローンのリスク、再認識を 金利上昇の圧力高まる 不動産コンサルタント 田中歩

2018/8/22

例えば、変動金利0.9%、返済期間35年、借入額5000万円、元利均等返済、ボーナス返済なしの場合、下の図のように金利に変動がなければ毎月13万8825円の返済を420回行い、総支払額は約5830万円となります。

次に、ひとつの例として、3年後から10年間かけて0.2%ずつ金利が上昇、つまり最終的には2.9%まで金利が上昇したらどうなるかをみてみましょう。

変動型は返済額が5年間一定で、返済額が上昇する場合はそれまでの返済額の1.25倍が上限というルールがあります。このため、金利が上昇しても返済額が変わらない期間は、利払いが増え元本返済が減少しています。金利上昇が止まった時点から徐々に利払いが減少し、元本返済が進んでいくのが図を見るとわかると思います。

今回想定した金利上昇だと、最終的に毎月の返済額は18万3580円まで上昇します。当初返済額との差は4万4755円。この金額が今から13年後、つまり3年後から10年間かけて金利が2.9%まで上昇したとき、例えば子供の学費などと併せてもゆとりをもって支払えるかどうか、借りる前に検討しておく必要があるのです。

2.9%まで上昇すると、総支払額はなんと約7200万円に達します。仮に全期間固定金利1.4%で借りていれば、毎月の返済額は15万655円、総支払額は約6330万円にとどまるので、金利上昇リスクを負うなら全期間固定金利のほうがよいという考え方もできそうです。

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