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マンション相続、実質減税 土地の容積率で新基準

2018/7/22

路線価からの減額率は、土地が広ければ広いほど有利だ。約2万平方メートルという広い土地にあるAガーデンの場合、減額率は約34%にもなる。岡野税理士がAガーデンの平均的な住戸について試算したところ、土地部分の相続税の評価額が約360万円下がった。これに税率を掛けた分だけ減税になったはずだという。

こうした減税対象のマンションはどのくらいあるのか。不動産情報サービス会社、東京カンテイ(東京・品川)が、1980年以降に分譲された物件を対象に集計したところ、東京23区だけで少なくとも700棟近くあった。容積率をデータベースに登録していない物件を含めると、数倍にのぼる可能性がある。

相続案件を専門に手がける税理士法人チェスター(東京・中央)の荒巻善宏税理士は「今年に入って発生した相続で実際に減額補正できる案件が出てきている。地価の高い東京都心の低層マンションなどは減税の恩恵が大きい」と話す。

■幹線道路沿い留意

幹線道路沿いなどで容積率の異なる土地にまたがって建っているマンションにも路線価から減額できるルールがある(図B)。道路に面していない奥の方の土地の容積率が低いのに土地全体をそのままの路線価で計算すると、過大評価になってしまうからだ。

例えばマンションが幹線道路に面して間口50メートル、奥行き24メートルの1200平方メートルの土地に建っており、容積率は道路から20メートルまでの1000平方メートルが300%、それより奥の200平方メートルは100%としよう。

この場合、マンションが路線価図の「普通住宅地区」にあるなら減額率は約1%。容積率がより地価に影響を与えやすい「普通商業・併用住宅地区」では約6%の減額が認められる。

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