不動産・住宅ローン

転ばぬ先の不動産学

収益が上がらない賃貸アパート 売る前にすべきこと 不動産コンサルタント 田中歩

2018/5/30

写真はイメージ=PIXTA

「アパートの空室が多いわけでもないのに、あまり手元にお金が残らない。不動産業者に相談すると、『今は売り時なのですぐに売ったほうがいい』と言われる。どうすればよいか」。収益が上がらない賃貸のアパートやマンションへの対応について、最近こんな相談をよく受けます。不動産業者は売ってもらったほうが商売になるので売却を勧めるのは仕方ない面もありますが、判断に迷うときは何を確認すればよいでしょう?

■まずはキャッシュフローを確認

まずは「キャッシュフロー」、お金の出入りをチェックします。その物件の賃料収入と、管理費や修繕費、固定資産税、借入金利や元本返済、所得税や住民税などの支出をまず把握します。アパートなどを経営している人は所得に応じて確定申告をしているはずですので、その書類からもキャッシュフローを確認することができます。

よく分からない場合は不動産業者でもキャッシュフロー表を作れる人はいますし、税理士に確定申告を依頼しているのであれば税理士に頼んでもよいでしょう。

もしキャッシュフローが赤字だった場合、売り上げを伸ばしたりコストを削減したりできる余地についてチェックします。

■サブリースなら解除を検討

賃料収入を上げるのは一般的に難しいものです。「来月から賃料を上げたい」とお願いしても、借り主は応じてくれないのが普通です。しかし、サブリース契約を結んでいる場合は賃料を上げるチャンスがあります。

一般には市場価格の85%程度がサブリースの賃料なので、契約を解除できればその分、賃料収入を上げることができます。その物件の周辺の賃貸市場の需給バランス次第では、サブリース契約を解除しても十分に入居者を確保できるケースは多々あるので検討すべきでしょう。

なお、サブリース契約を解除することで管理業務も解除されることがありますので、契約書をよく確認しましょう。解除される場合、管理業務だけを担う別の不動産管理会社を探す必要があります。

■運営費は適正か

賃貸アパートの運営費は、管理費(入居者や近隣からの苦情受け付け、賃料などの督促、退去立ち会いなど、不動産管理会社に委託する業務に対して支払う費用)、入居者募集費、退去に伴う原状回復費、修繕費、清掃費、共用部の水道光熱費、固定資産税、都市計画税などです。

アパートの賃料収入に占める運営費の比率が20%から25%程度に収まっていればまずまずの水準です。もし、大きく逸脱している場合、無駄に拠出している費用があるか、賃料が低すぎるかのどちらかです。

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