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土地の値段、なぜ「一物五価」? 路線価・実勢価格… 課税基準、売買の目安にも

2018/5/26

良男 住宅地は?

幸子 ウチみたいな住宅地の場合は「取引事例比較法」が使われることが多いわ。同じ町内とか隣近所とかの取引を手がかりにして評価するわけね。実際に売買された土地と公示地価を出す土地の立地条件の差異だけでなく、どのくらい前に売買されたかも考慮するの。地価が上昇傾向にあるときは、その分を上乗せするわけね。

 公示地価のほかに「基準地価」もあるわよね。

幸子 国土利用計画法という法律に基づいて、7月1日時点の地価を都道府県が調べて9月に公表するの。都市計画区域外も対象よ。公示地価と一部、地点が重なっているので1月1日から半年間の地価変動を知ることもできるわ。

良男 国税庁が7月上旬に公表する「路線価」は相続税とか、贈与税を計算するときに使うんだよね。

幸子 そうね。路線価は1月1日時点の価格だけど、公示地価の約8割の水準なの。ある一つの道路に面する標準的な土地の価格だから、実際に相続税の申告をするときは道路の付き方や土地の形状などによって修正するのよ。路線価は国税庁サイトで閲覧できるわ。

 公的な地価って、いろいろあるのね。

幸子 もう一つ「固定資産税評価額」もあるの。18年は3年に1回の評価替えの年。市町村が固定資産税を徴収するための価格で、1月1日時点の土地の所有者には4~6月ごろ通知書が送られてくるわ。これは公示地価の約7割の水準よ。国税庁の路線価とは別に、それぞれの市町村が「固定資産税路線価」を基に計算しているの。ほかの人が所有する土地の評価額もチェックできる「縦覧」という手続きもあるわ。

良男 万が一、過大評価されていたら困るからね。

幸子 縦覧をしないまでも、住宅用地の固定資産税を200平方メートルまで6分の1にする特例が適用されているか、通知書で確認しておきたいわね。タクトコンサルティング(東京・千代田)の税理士、芦沢亮介さんは「店舗併用住宅をリフォームした専用住宅などは特例が一部しか適用されていないことがあり得る」と指摘していたわ。

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