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相続した空き家は眠らせない 賃貸収入や非課税売却を

2017/4/8

 親などから相続した家に住まず、空き家のまま持て余す人が全国で増えている。放置していると、固定資産税などの維持コストがかかるばかり。都市部など立地が良ければ賃貸に回して家賃収入を得られる場合がある。思い入れのある家は手放しづらいが、非課税枠を使えば売却するのも選択肢になる。あきらめずに空き家を活用する方法を考えてみよう。

 「現在は空き家となっていても、賃貸に回せば十分に採算が取れる一戸建ては意外に多い」。不動産コンサルタントの長島修氏は、東京都心から30~40キロ離れた郊外であっても、相続した空き家を賃貸に回して活用する手はあると指摘する。都心から西方向でいえば東京都八王子市や相模原市くらいまであてはまる。

 空き家の数は全国で820万戸(2013年、図A)にのぼり、全戸数の約14%を占める。人口減を背景に空き家は今後さらに大幅に増える見通し。野村総合研究所は2033年に、全戸数の3割にあたる2200万近くが空き家になると予測する。

 いま空き家になっている一戸建てを調べると、およそ半数は、もともと親などから相続した物件だ(図B)。離れて暮らしていた親から家を受け継いだものの、住んだり貸したりせず放置するケースは多い。

 誰も住まなくても毎年、土地・建物には固定資産税や都市計画税がかかる。メンテナンスなども含めた維持コストは、都心から離れた郊外の一戸建てでみて年間10万~20万円ほどになる場合が多い。

 負担を減らすには賃貸に回すのが選択肢になるが、問題は採算が取れるかどうかだ。まず気になるのが改修費。平均的な一戸建ての場合、内装の全面改修で120万~150万円かかる。台所や浴室の設備交換でそれぞれ50万~100万円、外装に手を入れるとさらにコストがかさむ。

 空き家の所有者はいまや過半が65歳以上のリタイア世代。数百万円の費用をかけてまで賃貸経営に乗り出す気持ちになりにくいようだ。国土交通省が一戸建て空き家の所有者にアンケートしたところ、賃貸する意思のある人は全体の約9%にとどまる。

 それでも条件によっては採算が見込めるというのが専門家や不動産業界の見立てだ。不動産情報大手のLifullによると、築20~30年の一戸建ての家賃は、八王子市で平均10万5000円、相模原市で10万1000円ほど。

 仮に改修費を600万円とすると単純計算では5年で回収できる。「収益目的の投資と位置づけるなら3~4年で回収できるのが理想だが、空き家の維持コスト捻出のためなら、おおむね7年以内でも検討に値する」(長島氏)という。

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