不動産・住宅ローン

転ばぬ先の不動産学

戸建てや土地の購入 隣家との境界線をきっちり確認 不動産コンサルタント 田中歩

2017/3/22

PIXTA

 一戸建てや土地の売買の際、注意しなければならないことの一つに取引する土地の範囲はどこなのかという点があります。一般的な取引の場合、不動産売買契約書には「売り主は買い主に対し、本物件引き渡しの時までに、現地において本件土地の境界点および境界線を明示しなければならない」といった条文が記載されています。

■異議申し立てのない土地とは

 これは、売り主が「売却する私の土地の範囲はここからここまでで、隣地所有者からの異議申し立てのない完全な所有権です」ということを買い主に対して示さなければならないということを意味します。売り主が勝手に思い込んでいる所有権の範囲を示せばよいというものではないのです。

 では、隣地所有者からの異議申し立てのない土地の範囲とは具体的にどういうものなのでしょうか。

隣地との境に設置されている境界標(PIXTA)

 一般的には、「境界標」で囲まれた範囲がこれに当たります。境界標とは隣地との境界点に設置されているコンクリート杭(くい)や金属プレート、鋲(びょう)などです。境界標が示す境界点と境界点を結んだ線で囲まれた範囲が、隣地所有者からの異議申し立てのない土地の範囲ということになります。

 境界標は、隣地の承諾を得ずに勝手に設置することはできません。原則として、資格のある土地家屋調査士や測量士が測量を行い、その測量図に基づき隣地との立ち会い・承諾を経て初めて設置できるものです。つまり、隣地と合意した境界点であることを示す証拠となるわけです。

 ですから、取引を行う前に境界標が売買対象となる土地の境界点すべてに設置されていることを確認しておくことが大切です。

 ところで、古い住宅地などの場合、境界標が土に埋もれてしまったり、ブロック塀の下に埋まってしまったり、建築工事や道路工事などの際に境界標を誤って撤去してしまったりすることが少なくありません。

■法務局に保存されている場合も

 この場合は、土を掘り返して境界標を探すか、発見できない場合は境界標を設置した当時に、隣地所有者と立会・承諾を得た「確定測量図」や「境界承諾書」がないかどうか確認してみましょう。

 これらがあれば、隣地所有者に対して「過去、このような測量を行い、境界点の承諾を得ているので、改めて境界標を設置させてもらいたい」と言う際の根拠となります。ただし、確定測量図の作製時からかなり時間が経過していたり、所有者が変わっていると認めてもらえない場合もあります。

 あるいは、法務局に「地積測量図」が保存されているのであれば、境界標を改めて設置するための根拠とできる場合があります。地積測量図は「土地の地積変更」「地積更正登記」「分筆登記」などの申請をする際に法務局へ提出されたものです。資格を持つ土地家屋調査士や測量士が隣地所有者と立ち会うことで境界確認作業が行われており、何らかの事情で境界標が不明になったとしても現地で復元ができるようするためにあるものです。

 ただし、地積測量図は1993年以前のものの中には精度が極めて低いものもあるため、改めて境界標を設置する根拠となりにくい場合がありますので注意が必要です。

 こうした測量図がない場合は、新たに測量図を作製し、隣地所有者と改めて立ち会いした上で、境界標を設置しておくことが望ましいのです。

 なお「現況測量図」という測量図面がありますが、これは「売り主が勝手に思っている境界点と境界線」を測量したものにすぎず、隣地からの異議のない土地の範囲を示すものにはなりませんし、境界標を設置するための根拠とはなりませんので注意しましょう。

 隣地所有者との立ち会い・承諾を経ている測量図であれば、測量図のどこかに「隣地所有者と平成○年○月○日立会済み」といったような記載が必ずあります。しかし現況測量図の場合、こうした記載はありません。

 また、測量図には、実際に測量を行った測量士の名前と連絡先が記載されていますので、測量図の内容がわからない場合は問い合わせることも可能です。

 このように、一戸建てや土地の取引を行う場合、契約を結ぶ前に必ず境界標の有無を確認しておくことをお勧めします。境界標がない場合、確定測量図や地積測量図を探し、なくなってしまった境界標を復元できる根拠となり得るかどうか、土地家屋調査士、測量士あるいは仲介業者にきちんと確認した上で取引をするのがよいでしょう。

田中歩(たなか・あゆみ) 1991年三菱信託銀行(現・三菱UFJ信託銀行)入行。企業不動産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインスペクション付き住宅売買コンサルティング仲介など、ユーザー目線のサービスを提供。2014年11月から「さくら事務所」執行役員として、総合不動産コンサルティング事業の企画運営を担う。4月1日(土)、「プロによるお片づけセミナー&戸建てチェックポイントセミナー」開催。https://www.sakurajimusyo.com/seminar/2017spring

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