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都心部新築マンションは高値圏で推移か 17年予測 不動産コンサルタント 長嶋修

2017/1/4

 2012年の自民党への政権交代以降、不動産市場は都心部の新築・中古マンションをけん引役として好調を維持し、価格上昇を続けてきたが、15年夏のチャイナショックを契機に15年後半から現在に至るまでさえない状況が続いている。米国でトランプ氏が大統領に就任する17年、不動産市場はどのように推移するだろうか。今回は、マンション市場について考えてみたい。

■新築マンション、発売戸数は横ばいか

 不動産経済研究所によれば、16年の首都圏新築マンションの発売戸数は前年比12%減の3万5700戸と3年連続の減少となった。マイナス金利の影響で住宅ローン金利が一段と低下した場面があったにもかかわらず、こうした結果に終わったのは、とりもなおさず価格が上昇し過ぎたことが大きい。

 12年後半には4000万円台中盤だった首都圏新築マンション価格が、資材価格や人件費の高騰などを受け15年後半には6000万円台に突入、契約率は好不調の目安とされる70%を恒常的に下回るようになった。

 その後は発売戸数も大幅に減少し「バブル崩壊か」とも囁(ささや)かれたが、実態はそこまでひどい地合いではない。

 リーマン・ショック前と異なり、現在では大手による市場の寡占化が進んでいる。マンションは立地厳選・タワー化・大型化が進んだことで事業規模が大きくなり、中小規模のデベロッパーは手を出しにくいことが理由のひとつだ。また中小デベロッパーはリーマン・ショックの反省から、中古マンション再生や仲介、介護事業などに事業ポートフォリオを多角分散させており、以前に比してかなり慎重な経営姿勢を見せてもいる。

 発売戸数が少ないのは、市場動向を伺いつつ、体力のある大手が供給調整を行っている、というのが実態だ。こうした弾力性のある市場では、世界的な経済・金融危機や大規模な災害でも起きない限り、大きく崩れることはないだろう。

 別の話だが、タワーマンションの行き過ぎた節税に関し、20階建て以上のマンションについて固定資産税を見直す17年度税制改正大綱を政府が閣議決定した。現時点ではタワマンの相続税評価額は見直しの対象になっていないが、いずれは相続税引き上げも行われるとみられている。ただ、見直し幅は軽微なものと想定できるので、相続税についてタワマンの相対的優位は変わらないだろう。

 トランプ氏当選以降、為替は大幅に円安へと振れ、しぼみかかっていたインバウンド需要には追い風だ。トランプ氏が公約として掲げていた大幅減税や大規模なインフラ投資が実際にどの程度行われるのか不透明だが、トランプラリーが続く間は米経済もある程度好調を維持しよう。

 16年12月、米連邦準備理事会(FRB)は基準金利を0.5%から0.75%に0.25ポイント引き上げることを決めた。一部で過熱感のある米国不動産市場を適度にスローダウンさせ、今年3回程度と想定されている利上げも米株式市場は織り込み済みであろうことから、米経済は好景気である可能性が高い。

 日本も円安・株高基調なら景気には追い風、国内不動産市場もしかり。17年の新築マンション市場は供給調整で積み上がった在庫を販売しつつ、新規発売戸数は3万戸台中盤程度で推移しよう。

 価格については、都心部などの好立地では用地取得競争が激しく、高値圏で取引される状況が続きそうだ。資材価格が横ばいから下落に転じたが、今後はほぼ横ばいかやや下落するといった程度ではないだろうか。郊外でのマンション分譲を困難にしていた資材価格の高止まりが解消され、都心部より郊外・地方都市で供給増の可能性がある。

■都心の中古マンションはいまが底値圏か

 以前、「不動産市場はバブルにあらず 金利動向に注目(2016年10月5日付)」でも触れたとおり、都心部の中古マンション市場は日経平均株価と連動性が高い(グラフ)。

 15年前半は軟調だった日経平均株価に対し、高止まりしていたかに見えた都心中古マンション市場だが、株式市場が上昇基調になったことで、現行の価格水準が市場に肯定される可能性が高い。やはり新築マンション市場同様、15年後半から積み上げてきた販売中の在庫の消化が確認できれば、都心部の中古マンション市場は上がり始めると思われるので、いまが直近の底値圏とみていいだろう。

 一方で郊外に立地する中古マンションは、「駅徒歩7分程度」までは都心マンション市場からの波及効果を見込める可能性があるが、少子化・高齢化、人口減少といった大きな流れのなかで、価格が維持される一部の物件と、下落し続ける大半の物件とのコントラストがますますはっきりするだろう。

 16年6月に公布された改正宅建業法では、不動産取引の媒介契約締結時・重要事項説明時・売買契約締結時に宅建業者は「インスペクション(建物状況調査)」の説明を義務付けられることが決まった(施行は公布日より2年以内)。これを受けて業界・消費者ともにホームインスペクション(住宅診断)への関心が大きく高まり、不動産取引時にインスペクションを入れ、建物のコンディションを把握するといったケースが増加しよう。

長嶋修(ながしま・おさむ) 1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所(http://sakurajimusyo.com/)」を設立、現会長。「第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタント」の第一人者。国土交通省・経済産業省などの委員を歴任し、2008年4月、ホームインスペクション(住宅診断)の普及・公認資格制度を整えるため、NPO法人日本ホームインスペクターズ協会を設立し、初代理事長に就任。『「空き家」が蝕む日本』(ポプラ新書)など、著書多数。1月14日(土)「不動産投資 成功の実践法則50」(ソーテック社)出版記念イベントを開催。不動産コンサルタントの長嶋修と田中歩が不動産投資の極意を語り尽くします。詳しくは http://www.sakurajimusyo.com/publish0114

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